La cession de titres
de société démembrés

L'essentiel

• Le principe. Quand usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble, « le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix » (C. civ. art. 621).
• Qui paie la plus-value. Usufruit reporté sur le prix : l'usufruitier paie tout. Prix nécessairement remployé en d'autres titres dont les revenus reviennent à l'usufruitier : le nu-propriétaire paie tout. À défaut : chacun pour la valeur de son droit (CE 2 avril 2021, n° 429187).
• Le mot qui décide. Un remploi laissé en « simple faculté à la main des seuls usufruitiers » ne déplace rien. La clause doit obliger, viser des titres, et définir son quantum.
• La date qui compte. Les clauses s'apprécient à la date de la cession. Un réinvestissement décidé ensuite est sans incidence (CE 12 mars 2026, n° 497808).
• Ce qui a changé au décès. La dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral ; celle portant sur un prix de cession le reste, mais sur preuve (CGI art. 774 bis).
• Le croisement. La voie qui dispense le nu-propriétaire de l'impôt sur la plus-value est précisément celle qui expose sa créance aux droits de succession. Arbitrer, c'est choisir qui paie quoi, et quand.

Les trois voies ouvertes avant la vente

Que dit la loi quand l'usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble ?

La loi pose une règle de partage du prix, et autorise les parties à y déroger pour reporter l'usufruit sur ce prix. Le texte est bref : « En cas de vente simultanée de l'usufruit et de la nue-propriété d'un bien, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix » (C. civ. art. 621). De cette phrase sortent trois situations distinctes, et non deux : les parties peuvent partager le prix et clore le démembrement ; elles peuvent reporter le démembrement sur le prix lui-même ; elles peuvent enfin prévoir que le prix sera employé à acquérir d'autres titres, sur lesquels le démembrement se reportera. Le droit fiscal ne crée pas ces trois voies, il en tire les conséquences. C'est pourquoi la question « qui paie l'impôt » ne se résout jamais dans le code général des impôts seul : elle se résout d'abord dans les stipulations de l'acte qui a créé le démembrement.

Peut-on vendre sans l'accord de l'autre ?

Ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul la pleine propriété, et une vente passée sans l'accord de l'usufruitier ne lui est pas opposable. Le second alinéa du même texte le dit sans détour : « La vente du bien grevé d'usufruit, sans l'accord de l'usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s'il n'y a pas expressément renoncé » (C. civ. art. 621). La sanction n'est donc pas la nullité de la vente mais sa neutralité à l'égard de l'usufruitier, qui conserve son droit sur le bien passé entre les mains de l'acquéreur. Pour un acquéreur, la conséquence est pratique : acheter des titres démembrés sans la signature de l'usufruitier revient à acheter des titres dont les revenus continueront de lui échapper. La réunion des deux signatures n'est pas une précaution de confort, c'est la condition pour que l'acquéreur reçoive ce qu'il croit payer.

Le choix entre les trois voies se fait-il avant ou après la vente ?

Avant, et le Conseil d'État retient les clauses « en vigueur à la date de la cession ». La formule revient deux fois dans les décisions récentes, et elle ferme la porte aux régularisations : ce qui compte est l'état des stipulations au jour où la propriété est transférée, non l'intention que les parties expriment ensuite. Dans une affaire jugée en 2026, des fonds avaient été réinvestis cinq semaines après la cession pour souscrire des contrats de capitalisation, conformément à une convention signée six jours avant : la circonstance a été écartée « comme sans incidence », la cour s'étant fondée « sur les clauses contractuelles en vigueur à la date de la cession » (CE 12 mars 2026, n° 497808). Autrement dit, l'arbitrage se joue dans l'acte de donation, souvent rédigé des années plus tôt, et parfois sans que l'on ait songé à la cession qui surviendrait. Relire cet acte est le premier travail à faire quand un acquéreur se présente.

Pourquoi ce choix pèse-t-il sur deux impôts à la fois ?

Parce que la même clause désigne le redevable de la plus-value et commande le sort de la créance du nu-propriétaire au décès de l'usufruitier. Ces deux effets ont été construits séparément : l'un par la jurisprudence fiscale, à partir de 2012 et surtout depuis 2021 ; l'autre par le législateur, dans la loi de finances pour 2024. Ils se rencontrent sur le même terrain, et ils tirent en sens inverse. Reporter l'usufruit sur le prix dispense le nu-propriétaire de l'impôt sur la plus-value, mais soumet sa créance de restitution à une condition de preuve au décès. Imposer un remploi en d'autres titres fait l'inverse : le nu-propriétaire paie immédiatement un impôt sur un prix qu'il n'encaisse pas, et sa créance échappe au dispositif de 2024 puisqu'il n'en naît aucune. Arbitrer entre les deux suppose donc de chiffrer les deux impôts ensemble, ce qui relève d'un examen au cas par cas.

Première voie : partager le prix et clore le démembrement

Qui est cédant quand le prix est partagé ?

L'usufruitier et le nu-propriétaire sont deux cédants, et chacun réalise sa propre plus-value. C'est la solution de droit commun, celle qui s'applique quand rien n'a été prévu : « L'imposition de la plus-value […] se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits » (CE 2 avril 2021, n° 429187). Chacun est imposé sur la fraction du prix correspondant à son droit, diminuée du prix d'acquisition de ce droit. Le démembrement s'éteint par l'effet du partage, puisque chacun reçoit en pleine propriété la part de prix qui lui revient. Pour le nu-propriétaire qui a besoin de liquidités du vivant de l'usufruitier, c'est la seule voie qui lui en procure réellement. Pour l'usufruitier, c'est la voie qui lui fait perdre la jouissance qu'il s'était réservée, puisqu'il ne recevra qu'une fraction du prix au lieu des revenus de la totalité.

À quelle valeur partage-t-on le prix ?

La loi impose un critère, « la valeur respective de chacun de ces droits », mais elle ne dit pas comment mesurer cette valeur. Le texte s'arrête au critère et laisse la méthode ouverte (C. civ. art. 621). Deux méthodes sont employées en pratique. La première retient le barème légal, qui fixe la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété par fractions de la pleine propriété selon l'âge de l'usufruitier (CGI art. 669). La seconde actualise les revenus futurs du bien démembré, pour faire apparaître ce que l'usufruit rapporte réellement compte tenu du rendement des titres et de l'espérance de vie de l'usufruitier. L'écart entre les deux n'est pas marginal, et il ne joue pas dans le même sens selon l'âge et le rendement : c'est un arbitrage chiffré, à conduire avant de fixer la clé de répartition dans l'acte de cession.

Le barème fiscal s'impose-t-il pour partager un prix de vente ?

Le point est discuté, et il ne faut pas le présenter comme tranché. Le barème est écrit pour la liquidation des droits de mutation : c'est à cet office qu'il est fixé (CGI art. 669). Une partie de la doctrine en déduit qu'il ne lie pas les parties lorsqu'elles se répartissent le prix d'un bien démembré, cette répartition relevant de la liberté contractuelle ; le recours au barème serait alors une commodité, non une obligation. L'affirmation est défendable, mais elle n'est portée par aucun texte qui le dirait expressément, et une répartition qui s'écarte sensiblement du barème au profit de l'un des titulaires peut nourrir une discussion. La prudence commande de documenter la méthode retenue et les paramètres qui la fondent dans l'acte lui-même, plutôt que de laisser l'administration reconstituer après coup la clé qui a été appliquée.

Que devient la transmission préparée par le démembrement ?

Elle s'arrête : la part de prix reçue par l'usufruitier rentre dans son patrimoine et figurera dans sa succession. C'est le coût de cette première voie, et il est souvent sous-estimé. Le démembrement avait été constitué pour que l'accroissement de valeur des titres échappe aux droits de mutation au décès, la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété ne donnant lieu à aucune imposition. En partageant le prix, les parties mettent fin à ce mécanisme : les sommes reçues par l'usufruitier, et les biens qu'il acquerra avec elles, seront taxés aux droits de succession entre les mains de ses héritiers. La voie se justifie donc quand le besoin de liquidités du nu-propriétaire prime, ou quand la stratégie de transmission a perdu son objet. Elle se justifie mal quand l'objectif de transmission demeure.

Deuxième voie : reporter le démembrement sur d'autres titres

Comment le démembrement se reporte-t-il sur de nouveaux titres ?

Les parties stipulent que le prix sera employé à acquérir d'autres titres, et le démembrement se reporte sur ces titres par subrogation. L'usufruitier ne perçoit pas le prix ; il reçoit, sur les titres nouveaux, le même droit de jouissance qu'il avait sur les titres vendus. Le nu-propriétaire, de son côté, conserve une nue-propriété qui porte désormais sur un autre actif. Rien ne s'éteint, l'objet seul change. Pour une famille qui a organisé une transmission, c'est la voie qui préserve le mécanisme : au décès de l'usufruitier, l'accroissement de valeur des titres nouveaux sera transmis au nu-propriétaire par la seule extinction de l'usufruit, celui-ci s'éteignant notamment « par la mort de l'usufruitier » (C. civ. art. 617). Encore faut-il que la clause soit rédigée de telle sorte que le report s'impose, et non qu'il soit permis.

Qui paie l'impôt sur la plus-value ?

Le nu-propriétaire, et lui seul. La règle est posée en termes stricts : « lorsque les parties ont décidé que le prix de cession sera nécessairement remployé dans l'acquisition d'autres titres dont les revenus reviennent à l'usufruitier, la plus-value réalisée n'est imposable qu'au nom du nu-propriétaire » (CE 2 avril 2021, n° 429187). Trois éléments de cette phrase portent la solution et doivent se retrouver dans la clause : le remploi est « nécessairement » imposé, il porte sur « d'autres titres », et les revenus de ces titres « reviennent à l'usufruitier ». Si l'un des trois manque, la règle ne s'applique pas, et l'imposition se reporte soit sur l'usufruitier seul, soit sur les deux au prorata de leurs droits. La rédaction n'est donc pas un habillage de l'opération : elle en détermine le redevable.

Le nu-propriétaire paie-t-il sur un prix qu'il ne touche pas ?

Oui, et c'est le principal inconvénient de cette voie. Le nu-propriétaire acquitte l'impôt sur la plus-value alors que le prix a été employé à acquérir de nouveaux titres dont il ne percevra pas les revenus, ceux-ci revenant à l'usufruitier. Il doit donc trouver ailleurs la trésorerie nécessaire au paiement de l'impôt, ce qui, dans une famille où les enfants sont nus-propriétaires de l'essentiel du patrimoine sans en tirer de revenus, n'est pas une difficulté théorique. La question se règle en amont, par une clause qui prévoit la prise en charge de cette charge fiscale, ou par la réservation d'une fraction du prix au paiement de l'impôt avant le remploi. Laissée sans réponse dans l'acte, elle se découvre au moment de la déclaration, quand les fonds ont déjà été investis.

Le remploi peut-il porter sur n'importe quel bien ?

Pour déplacer l'impôt sur la plus-value, non : la règle vise le remploi « dans l'acquisition d'autres titres ». La formule est celle du Conseil d'État, reprise à l'identique en 2021 et en 2026, et elle est plus étroite que celle d'un remploi en un bien quelconque (CE 12 mars 2026, n° 497808). Une clause qui imposerait d'employer le prix à l'acquisition d'un immeuble, ou de tout autre actif que des titres dont les revenus reviennent à l'usufruitier, ne se place pas dans le cas que la jurisprudence a prévu pour faire du nu-propriétaire le seul redevable. Le point mérite d'être vérifié ligne à ligne dans les actes anciens, où la clause de remploi est souvent rédigée en termes larges, parce qu'elle a été pensée comme une protection patrimoniale et non comme une clé d'imputation de l'impôt.

Troisième voie : reporter le démembrement sur le prix

Qu'est-ce qu'un quasi-usufruit sur le prix de vente ?

C'est l'usufruit qui porte sur une somme d'argent : l'usufruitier peut la dépenser, à charge de la rendre à la fin de l'usufruit. Le mécanisme est ancien et son texte est resté inchangé depuis 1960 : « Si l'usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l'argent, les grains, les liqueurs, l'usufruitier a le droit de s'en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l'usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution » (C. civ. art. 587). Appliqué au prix de cession de titres, il donne à l'usufruitier la libre disposition de la totalité du prix, et au nu-propriétaire une créance de restitution qui ne s'exercera qu'au décès. C'est la voie la plus souple pour l'usufruitier, et la plus incertaine pour le nu-propriétaire.

Qui paie l'impôt sur la plus-value ?

L'usufruitier, pour la totalité. La règle est énoncée en ces termes : « lorsque les parties ont décidé, par les clauses contractuelles en vigueur à la date de la cession, que le droit d'usufruit serait, à la suite de la cession, reporté sur le prix issu de celle-ci, la plus-value est alors intégralement imposée entre les mains de l'usufruitier » (CE 2 avril 2021, n° 429187). La solution a sa logique économique : celui qui perçoit l'intégralité du prix est seul à s'enrichir, et c'est lui que l'impôt atteint. Elle s'écarte en revanche de l'analyse civile, où le cédant des titres est le nu-propriétaire. Pour le nu-propriétaire, l'effet est confortable : il ne reçoit rien et ne paie rien. L'addition lui est présentée plus tard, au décès, où le dispositif de 2024 est venu changer les termes.

Que reste-t-il au nu-propriétaire ?

Une créance de restitution sur la succession de l'usufruitier, dont la valeur dépend de la rédaction de la convention. Si la convention stipule une restitution en valeur, la créance suivra l'accroissement de valeur des remplois successifs du prix, et non le montant nominal encaissé au départ. Si elle est muette ou stipule un nominal, le nu-propriétaire ne recevra que la somme initiale, l'érosion monétaire à sa charge. S'y ajoute une difficulté de preuve purement matérielle : entre la cession et le décès, des décennies peuvent passer, et la trace des remplois successifs doit être conservée pour que la créance puisse être chiffrée. Enfin, la créance ne vaut que ce que vaut l'actif successoral : si le prix a été consommé ou placé hors succession, elle peut se révéler irrécouvrable.

La convention de quasi-usufruit doit-elle être notariée ou enregistrée ?

Oui, si l'on veut pouvoir discuter ensuite de la déductibilité de la créance : la chambre commerciale a jugé que la déclaration de succession ne suffit pas à l'établir. La décision est du 27 novembre 2024 et elle porte sur des valeurs mobilières : la preuve du caractère certain de la dette de restitution ne résulte pas de la seule déclaration de succession, même lorsque celle-ci chiffre exactement les valeurs en cause ; une convention de quasi-usufruit notariée ou enregistrée est nécessaire (Cass. com., 27 novembre 2024, n° 23-12.151). C'est le point le plus opérationnel du dossier, et le plus facile à manquer : sans écrit en forme, la discussion sur la déductibilité ne s'ouvre même pas, et le débat sur l'objectif principalement fiscal devient sans objet faute de dette à opposer à l'administration.

La clause qui décide du redevable

Faculté ou obligation : pourquoi le mot change tout ?

Un remploi laissé à la discrétion de l'usufruitier équivaut, pour l'impôt, à un report de l'usufruit sur le prix : c'est l'usufruitier qui paie tout. Le raisonnement est explicite : « lorsque l'usufruitier conserve la faculté de remployer ou non le produit de la cession des titres dont il a l'usufruit, le droit d'usufruit doit être regardé, pour l'imposition des plus-values résultant de la cession, comme reporté sur le produit de cette cession, rendant ainsi l'usufruitier intégralement redevable de l'imposition » (CE 2 avril 2021, n° 429187). La cour d'appel avait été censurée pour avoir conclu à l'imposition du nu-propriétaire « sans rechercher si ce remploi du produit de cession était une obligation pour les parties à l'acte ou s'il n'était qu'une simple faculté à la main des seuls usufruitiers ». Une clause qui autorise le remploi ne produit donc aucun des effets d'une clause qui l'impose.

Que doit contenir la clause de remploi pour tenir ?

Un quantum défini, à défaut de quoi la clause n'organise rien. Dans l'affaire de 2021, un pacte adjoint à la donation imposait bien aux donataires d'apporter à une société civile immobilière une « fraction » des titres. Cela n'a pas suffi : « ces stipulations ne peuvent être regardées comme organisant une clause de remploi à due concurrence de cette fraction, dès lors qu'aucune stipulation n'en définissait le quantum » (CE 2 avril 2021, n° 429187). Une clause utile énonce donc quelle part du prix est concernée, en quels titres le remploi s'opère, que les revenus de ces titres reviennent à l'usufruitier, et que l'opération est obligatoire et non facultative. Une clause qui renvoie à un accord ultérieur des parties, ou qui laisse la part à remployer indéterminée, se range du côté de la simple faculté.

À quelle date la clause s'apprécie-t-elle ?

À la date de la cession, et cette exigence figure dans les décisions elles-mêmes. Les deux arrêts emploient la même formule, « les clauses contractuelles en vigueur à la date de la cession », celui de 2026 l'étendant expressément à l'hypothèse du remploi obligatoire (CE 12 mars 2026, n° 497808). La conséquence est double. D'une part, un avenant signé après le transfert de propriété ne modifie pas le régime de l'imposition, le fait générateur étant déjà intervenu. D'autre part, un acte ancien dont les clauses n'ont jamais été revues continue de produire ses effets fiscaux : dans l'affaire de 2026, des donations de 1994, 1996 et 2001 commandaient encore le traitement d'une cession de 2010, les stipulations n'ayant « pas été remises en cause » à cette date. Modifier la clause suppose donc de le faire avant, par un acte ayant date certaine.

Un réinvestissement décidé après la vente rattrape-t-il la clause ?

Non : le remploi effectif, postérieur à la cession, est sans incidence sur le redevable. Le point a été jugé deux fois. En 2021, les requérants invoquaient que le prix avait été effectivement remployé ; la réponse a été qu'ils ne pouvaient « utilement se prévaloir de la circonstance, postérieure au fait générateur de l'imposition que constitue le transfert de propriété, selon laquelle le prix de cession des titres aurait été effectivement remployé ». En 2026, le réinvestissement intervenu cinq semaines après la cession, et la convention de quasi-usufruit signée six jours avant celle-ci, ont été écartés « comme sans incidence » (CE 12 mars 2026, n° 497808). Ce qui a été fait des fonds ne corrige pas ce que l'acte prévoyait : c'est le dispositif contractuel, et lui seul, qui désigne le redevable.

Qu'est-ce qui révèle, dans un acte, que l'usufruit est reporté sur le prix ?

Un faisceau de stipulations qui privent le nu-propriétaire de toute maîtrise du prix et en confient la gestion à l'usufruitier. L'analyse conduite en 2021 est instructive pour relire un acte : celui-ci faisait « interdiction aux nus-propriétaires d'aliéner ou de nantir les titres sans l'accord des usufruitiers », donnait « mandat exclusif à ces derniers pour gérer les fonds issus de la cession des titres », et prévoyait qu'en cas d'aliénation les nus-propriétaires s'interdisaient de « demander le partage en toute propriété du prix représentatif de ceux-ci ». D'où la conclusion : « Il ressortait donc de l'acte à l'origine du démembrement des titres que le droit d'usufruit était, en cas de cession, reporté sur le prix issu de celle-ci » (CE 2 avril 2021, n° 429187). Un mandat de gestion exclusif, un compte dont l'usufruitier a seul la main, une interdiction de partage : autant d'indices du report.

Ce que la créance du nu-propriétaire est devenue

Qu'est-ce qui a changé le 29 décembre 2023 ?

La dette de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit a cessé d'être déductible de l'actif successoral. Le texte est net : « Ne sont pas déductibles de l'actif successoral les dettes de restitution exigibles qui portent sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit » (CGI art. 774 bis). Jusque-là, le nu-propriétaire pouvait imputer sa créance au passif de la succession du quasi-usufruitier, ce qui lui permettait d'appréhender les biens successoraux en diminuant d'autant les droits. C'est précisément cet effet que le législateur a voulu atteindre. Le dispositif a été introduit par l'article 26 de la loi de finances pour 2024, et il n'a pas été modifié depuis. La portée du texte dépend toutefois entièrement d'un second alinéa, qui réserve un sort différent aux dettes nées d'un prix de cession.

Un montage ancien est-il concerné ?

Oui : le fait générateur est le décès, non la donation ni la convention. Les dispositions s'appliquent aux successions ouvertes à compter de la promulgation de la loi, soit du 29 décembre 2023. Un quasi-usufruit constitué en 2010 ou en 1998 est donc saisi par le texte dès lors que le décès de l'usufruitier intervient après cette date, sans qu'aucune disposition ne préserve les situations antérieures. C'est l'aspect le plus lourd du dispositif pour les familles qui ont organisé une transmission de longue date, et c'est aussi celui sur lequel la doctrine a formulé les critiques les plus sérieuses, en relevant que le législateur pouvait rattacher l'application du texte aux actes conclus après la promulgation plutôt qu'aux décès. Ces critiques n'ont pas été soumises au Conseil constitutionnel, le dispositif n'ayant pas été examiné lors de la saisine sur la loi de finances pour 2024.

Donner des titres ou donner une somme d'argent : quelle différence ?

Toute la différence : le don de la nue-propriété d'une somme d'argent tombe sous une interdiction sans preuve contraire, la cession de titres donnés ouvre une porte de sortie. Le second alinéa du texte écarte l'interdiction pour « les dettes de restitution contractées sur le prix de cession d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit, sous réserve qu'il soit justifié que ces dettes n'ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal » (CGI art. 774 bis). La doctrine administrative confirme que « sont concernées notamment par ces dispositions les donations de biens avec réserve d'usufruit suivies de la cession de ces biens avec report de l'usufruit sur tout ou partie du prix de vente ». Une donation de titres suivie de leur cession relève donc de la déductibilité sous condition, et non de l'interdiction sèche. Encore faut-il rapporter la preuve.

Qui supporte le coût, et de quelle manière ?

Le nu-propriétaire seul, sur sa part, les autres héritiers n'étant pas atteints. La doctrine administrative est explicite : « Cette réintégration de la dette de restitution à l'actif successoral ne pèse ainsi que sur le nu-propriétaire et non sur les éventuels autres héritiers. » Mécaniquement, l'actif successoral taxable est réduit du montant de la dette, puis la somme correspondante est taxée dans la seule part du nu-propriétaire créancier, aux droits de mutation par décès calculés d'après son degré de parenté avec l'usufruitier (CGI art. 774 bis). Deux correctifs atténuent la charge. Les droits acquittés lors de la donation initiale s'imputent, « même si les droits de donation ont été acquittés par le donateur », sans que l'excédent puisse être restitué. Et le rappel des donations antérieures est écarté sur cette valeur, ce qui rend l'abattement à nouveau disponible.

Et si la créance se révèle irrécouvrable ?

Elle n'est pas imposée à hauteur de ce qui ne peut être recouvré. La doctrine administrative prévoit le cas : « Dans l'hypothèse où l'actif successoral ne permet pas au nu-propriétaire de recouvrer totalement sa créance ou, à tout le moins, ne lui permet de la recouvrer que partiellement, celle-ci ne sera pas imposable à concurrence du montant irrécouvrable. » La précision a une portée pratique directe pour les montages où le prix a été placé sur un contrat d'assurance-vie, les capitaux décès échappant à la succession : le nu-propriétaire risque alors de ne pas recouvrer sa créance, mais il ne sera pas taxé sur ce qu'il ne reçoit pas. La bonne réponse reste d'anticiper, en désignant le nu-propriétaire comme bénéficiaire à titre onéreux au titre du remboursement de sa créance, plutôt que de compter sur ce correctif.

La preuve que le nu-propriétaire doit rapporter

Que faut-il justifier, et à qui cela incombe-t-il ?

Au nu-propriétaire, qui doit établir que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. Le texte est rédigé à la voix passive, mais la doctrine administrative désigne celui sur qui la charge pèse : « Pour prétendre au bénéfice de cette exception, il incombe au redevable d'être en mesure de justifier que la dette n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal. » Le redevable est le nu-propriétaire, puisque c'est lui qui doit les droits. La preuve est donc à constituer par celui qui, le plus souvent, n'a pas rédigé l'acte de donation ni négocié la convention de quasi-usufruit : un enfant, parfois mineur à l'époque. Elle se prépare du vivant de l'usufruitier, en conservant ce qui établit les raisons patrimoniales de l'opération, et non au décès, quand les témoins de la décision ne sont plus là pour l'expliquer.

Qu'est-ce qu'un « objectif principalement fiscal » ?

Une notion plus exigeante que celle de l'abus de droit : résister à l'abus de droit ne suffit pas à satisfaire la condition. La doctrine administrative le dit expressément : « La notion d'objectif principalement fiscal est plus large que celle de but exclusivement fiscal au sens de l'article L. 64 du LPF, relatif à l'abus de droit fiscal » (LPF art. L. 64). La différence est substantielle. Un montage qui poursuit un objectif patrimonial réel, mais secondaire par rapport à l'avantage fiscal recherché, échappe à l'abus de droit et manque néanmoins la condition posée par le second alinéa. Aucune définition légale ne vient préciser la notion, et aucune décision ne l'a encore appliquée : le texte n'a donné lieu, à ce jour, à aucune jurisprudence. L'appréciation relève donc, pour l'instant, du seul faisceau d'indices retenu par l'administration.

Sur quels éléments l'administration se prononce-t-elle ?

Trois indices : le temps écoulé, les motivations patrimoniales de la cession, et la latitude de l'usufruitier. Le premier joue en faveur du contribuable avec l'ancienneté : « plus la durée écoulée […] est longue, moins la dette de restitution […] est susceptible d'être regardée comme poursuivant un but principalement fiscal ». Le deuxième porte sur la raison de vendre, l'exemple donné étant de « pallier l'insuffisance de liquidités nécessaires pour s'acquitter de dépenses d'hébergement de l'usufruitier ». Le troisième est le plus favorable lorsqu'il est bien construit : en cas de cession de la nue-propriété au prix du marché, l'exercice par le nu-propriétaire de ses droits pour permettre la cession et le report de l'usufruit « permettent de déduire que la dette de restitution à son profit n'a pas été contractée dans un objectif principalement fiscal ». Ces indices ne sont ni hiérarchisés ni opposables au juge.

Y a-t-il un cas où la preuve est impossible ?

Oui : lorsque l'opération a déjà été jugée abusive. La doctrine administrative ferme la porte sans réserve : « En revanche, la preuve de l'absence de but principalement fiscal ne pourra pas être apportée lorsque la donation de la nue-propriété d'un bien avec réserve d'usufruit suivie de la cession du bien a été qualifiée d'abusive en application de l'article L. 64 du LPF et sous le contrôle du juge. » La conséquence est que le contentieux de l'abus de droit, mené du vivant de l'usufruitier sur le terrain de l'impôt sur le revenu, détermine par avance le sort de la créance au décès. Le critère qui emporte la qualification d'abus est connu et il est chronologique : une convention de quasi-usufruit conclue après la cession prive la donation de son caractère irrévocable, et la rend fictive (CE 14 octobre 2015, n° 374440).

Le remploi en d'autres titres échappe-t-il au texte ?

Oui : sans dette portant sur une somme d'argent, le dispositif ne s'applique pas. La doctrine administrative place hors du champ l'hypothèse où l'usufruit et la nue-propriété sont reportés par subrogation sur un bien autre qu'une somme d'argent, « le report ne cré[ant] pas de dette de restitution portant sur une somme d'argent ». Un remploi obligatoire en titres, en contrat de capitalisation ou en compte courant d'associé laisse donc la déductibilité de droit commun intacte, sans condition de preuve. C'est l'exacte contrepartie de la règle fiscale applicable au remploi obligatoire : la voie qui fait payer la plus-value au nu-propriétaire est aussi celle qui met sa créance à l'abri du dispositif de 2024. L'administration a par ailleurs étendu le champ du texte aux « opérations assimilables » à une cession, extension que plusieurs auteurs tiennent pour discutable au regard de la lettre de la loi.

Le jour de la signature

Qui reçoit le prix au closing ?

Celui que l'acte de donation a désigné, et non celui que les parties décident le jour venu. C'est la conséquence pratique de la règle des clauses en vigueur à la date de la cession : le circuit du prix est déjà écrit. Si l'usufruit est reporté sur le prix, le prix va à l'usufruitier, qui en a la libre disposition. Si un remploi obligatoire en d'autres titres est stipulé, le prix doit être affecté à cette acquisition. S'il n'y a ni l'un ni l'autre, le prix se partage selon la valeur respective des droits. Un acquéreur qui verse le prix sans avoir vérifié lequel de ces trois circuits s'applique s'expose à payer entre des mains qui ne sont pas les bonnes, et les cédants à voir le régime de leur imposition déterminé par un versement qui contredit leur acte.

À quoi sert un séquestre quand les titres sont démembrés ?

À tenir le prix le temps que le circuit prévu par l'acte soit effectivement exécuté, et à l'écrire dans une convention que les trois parties signent. Le séquestre sur compte CARPA permet de ne libérer les fonds qu'une fois réunies les conditions fixées par écrit : justification du remploi quand il est obligatoire, signature de la convention de quasi-usufruit quand elle doit précéder la cession, ou présentation de la clé de répartition quand le prix se partage. Il évite surtout la situation la plus coûteuse, celle où le prix est versé d'abord et les actes régularisés ensuite : la jurisprudence a jugé deux fois qu'un remploi postérieur et qu'une convention postérieure ne corrigent pas le régime de l'imposition. Le séquestre fait tenir ensemble la chronologie des actes et le mouvement des fonds.

Quand la convention de quasi-usufruit doit-elle être signée ?

Avant la cession, et dans une forme qui lui donne date certaine. Deux exigences se cumulent et elles ont des sources différentes. La première est fiscale : les clauses retenues sont celles en vigueur à la date de la cession, une convention postérieure étant sans incidence sur le redevable de la plus-value. La seconde est probatoire : une convention notariée ou enregistrée est nécessaire pour établir le caractère certain de la dette de restitution, la déclaration de succession n'y suffisant pas (Cass. com., 27 novembre 2024, n° 23-12.151). S'y ajoute le risque d'abus de droit quand la convention suit la cession. Une convention signée la veille du closing satisfait la chronologie, mais la prudence commande de l'inscrire dans l'acte de donation lui-même quand le démembrement est constitué en vue d'une cession prévisible.

Que vérifier dans l'acte de donation avant de signer ?

Quatre points, qui déterminent ensemble les deux impositions. D'abord, le remploi est-il une obligation ou une faculté, et au profit de qui la faculté est-elle ouverte. Ensuite, s'il est obligatoire, la clause définit-elle son quantum, porte-t-elle sur des titres, et prévoit-elle que leurs revenus reviennent à l'usufruitier. Puis, l'acte comporte-t-il les stipulations qui révèlent un report de l'usufruit sur le prix : mandat de gestion exclusif au profit de l'usufruitier, compte dont il a seul la main, interdiction faite au nu-propriétaire de demander le partage. Enfin, la convention de quasi-usufruit, si elle existe, est-elle en forme et antérieure. Cette relecture conditionne le chiffrage des deux impôts, et ses conséquences relèvent d'un examen au cas par cas.

Les trois voies en un tableau

Le croisement des deux dernières colonnes est l'arbitrage à conduire : la voie qui dispense le nu-propriétaire de l'impôt sur la plus-value est celle qui expose sa créance aux droits de succession, et la voie qui le fait payer immédiatement sur un prix qu'il n'encaisse pas est celle qui met sa créance à l'abri.

Erreurs répandues

• Décider du sort du prix le jour de la vente. Les clauses retenues sont celles en vigueur à la date de la cession. L'arbitrage se joue dans l'acte de donation, parfois signé vingt ans plus tôt.
• Croire qu'une clause de remploi suffit. Un remploi laissé en « simple faculté à la main des seuls usufruitiers » fait payer l'usufruitier, exactement comme s'il n'y avait aucune clause.
• Rédiger un remploi sans quantum. Une clause qui impose d'apporter une « fraction » des titres sans en définir le montant n'organise aucun remploi.
• Prévoir un remploi en un bien quelconque. La règle qui fait du nu-propriétaire le seul redevable vise le remploi « dans l'acquisition d'autres titres » dont les revenus reviennent à l'usufruitier.
• Régulariser après le closing. Un remploi effectif postérieur et une convention de quasi-usufruit postérieure ont tous deux été écartés comme sans incidence, et la convention postérieure nourrit en outre le grief d'abus de droit.
• Se fier à la déclaration de succession pour établir la créance. Elle ne suffit pas, même chiffrée exactement : une convention notariée ou enregistrée est nécessaire.
• Tenir le montage de 2015 pour acquis. Le fait générateur du dispositif de 2024 est le décès : les quasi-usufruits anciens sont saisis dès lors que le décès intervient après le 29 décembre 2023.
• Confondre les deux alinéas du texte. Le don de la nue-propriété d'une somme d'argent est frappé sans preuve contraire ; la cession d'un bien donné en nue-propriété ouvre une déductibilité sous condition.
• Croire qu'échapper à l'abus de droit suffit. L'objectif principalement fiscal est une notion « plus large que celle de but exclusivement fiscal ».
• Oublier la trésorerie du nu-propriétaire. Dans la voie du remploi obligatoire, il paie l'impôt sans percevoir le prix ni les revenus des titres acquis.

Questions fréquentes